Excerpts from the Civil Code of Québec

This section includes chosen articles of the Civil Code of Québec, relevant to understand the legal regime of divided co-ownership in Quebec. They are supplemented by the comments of the Minister of Justice.

These excerpts are not exhaustive. It is appropriate, in certain cases, to know other legislative provisions dealing with divided co-ownership for an adequate understanding. In this regard, the Internet user is invited to read the book entitled Code de la copropriété divise, a publication devised and prepared by Me Yves Joli-Coeur and Me Yves Papineau, two senior lawyers, to promote the knowledge of case law and doctrine.

Warning: the text of the articles of the Civil Code of Québec and the comments of the Minister of Justice are presented for information purposes only. In case of discrepancy, the official version shall prevail.

 

 

 

DIVIDED CO-OWNERSHIP OF IMMOVABLES

DIVISION I - ESTABLISHMENT OF DIVIDED CO-OWNERSHIP

DIVISION II- FRACTIONS OF CO-OWNERSHIP

DIVISION III- DECLARATION OF CO-OWNERSHIP

DIVISION IV- RIGHTS AND OBLIGATIONS OF CO-OWNERS

DIVISION V- RIGHTS AND OBLIGATIONS OF THE SYNDICATE

DIVISION VI- BOARD OF DIRECTORS OF THE SYNDICATE

DIVISION VII- GENERAL MEETING OF THE CO-OWNERS

DIVISION VIII- LOSS OF CONTROL OF THE SYNDICATE BY THE DEVELOPER

DIVISION IX- TERMINATION OF CO-OWNERSHIP

 

 

DIVISION I - ESTABLISHMENT OF DIVIDED CO-OWNERSHIP

1038. Divided co-ownership of an immovable is established by publication of a declaration under which ownership of the immovable is divided into fractions belonging to one or several persons.

Comments from the Minister of Justice

Auparavant, les règles relatives au partage et à la licitation en justice de biens communs s’appliquaient à la liquidation des droits de copropriété. Mais, étant donné que désormais la collectivité des copropriétaires a la personnalité juridique, l’application des règles relatives à la liquidation des personnes morales, prévues aux articles 355 à 364, s’impose.

 

1039. Upon the publication of the declaration of co-ownership, the co-owners as a body constitute a legal person, the objects of which are the preservation of the immovable, the maintenance and administration of the common portions, the protection of the rights appurtenant to the immovable or the co-ownership, as well as all business in the common interest.

The legal person is called a syndicate.

 Comments from the Minister of Justice

Cet article est nouveau. Il a pour but de donner à la copropriété la personnalité juridique et de préciser la vocation de la personne morale que constitue le syndicat formé de la collectivité des copropriétaires. Le syndicat constitue une personne morale entièrement régie par le Code civil. Elle n’est pas une personne régie par la Loi sur les compagnies, car passer par le biais de la compagnie pour octroyer la personnalité juridique à la copropriété aurait constitué un artifice, non seulement inutile sur le plan théorique, mais aussi difficile d’application. En effet, les concepts de la Loi sur les compagnies cadrent mal avec ceux relatifs à la copropriété et l’application de ses dispositions aurait pu mettre en péril la survie du syndicat et la validité des actes accomplis au nom des copropriétaires. Au surplus, l’utilisation de ce véhicule aurait nécessité de créer de multiples exceptions à la loi et, en outre, il aurait fallu néanmoins conserver l’ensemble des dispositions sur l’organisation de la copropriété, car celle-ci commande une organisation fort différente de celle de la compagnie. Il suffit de penser aux droits de vote et au nombre de voix nécessaire pour prendre certaines décisions pour s’en convaincre. Si, dans les états de common law, le législateur fait de la copropriété une compagnie, c’est dans le seul but de conférer la personnalité juridique à la copropriété. Au Québec, cet objectif est atteint en utilisant le concept de personne morale qu’offre le nouveau code. L’emploi du mot syndicat pour désigner la collectivité des copropriétaires, s’inspire du droit français. Le premier sens de ce mot, en français moderne, désigne une association qui a pour objet la défense d’intérêts communs. Si, au Québec, ce terme ne s’est appliqué qu’à des associations de travailleurs, son usage est beaucoup plus répandu en France. On y retrouve des syndicats financiers constitués pour placer des titres d’entreprise, des syndicats d’initiative touristique, des syndicats de services et, en matière de copropriété, des syndicats de propriétaires.

 

1040. Divided co-ownership of an immovable that is built by an emphyteuta or that is subject to superficies may be established if the unexpired term of the right, at the time of publication of the declaration, is more than 50 years.

In cases arising under the first paragraph, each co-owner, dividedly and proportionately to the relative value of his fraction, is liable for the divisible obligations of the emphyteuta or superficiary, as the case may be, towards the owner of the immovable subject to emphyteusis or superficies. The syndicate assumes the indivisible obligations.

 Comments from the Minister of Justice

Cet article reprend l’article 441b.1, ajouté au Code civil du Bas Canada en 1988, par la Loi modifiant le Code civil en matière de copropriété et d’emphytéose (L.Q., 1988, chapitre 16). Cet article visait à mettre fin aux incertitudes, relativement à la possibilité de constituer une copropriété sur un immeuble bâti sur un emphytéote. Il édicte des conditions minimales à respecter, dans un tel cas, pour protéger les acheteurs. Cet article permet, de la même manière, de constituer une copropriété sur un immeuble faisant l’objet d’une propriété superficiaire. Les articles 1785 et suivants qui établissent des règles particulières à la vente d’immeubles à usage d’habitation complètent cet article, car ils exigent, dans certains cas, que la vente d’une copropriété soit précédée d’un contrat préliminaire et d’une note d’information, laquelle doit, notamment, indiquer les droits d’emphytéose et les droits de propriété superficiaire dont l’immeuble fait l’objet, ainsi que plusieurs autres renseignements utiles pour un copropriétaire. L’emphytéose est un outil de développement des terrains urbains, qui permet la réalisation de projets immobiliers à des coûts moindres et souvent sur des terrains bien situés, détenus par des municipalités ou d’autres propriétaires qui ne désirent pas les aliéner. L’article 1040 prend donc en considération ces avantages et aussi le fait que la protection de l’acheteur réside souvent davantage dans une information adéquate sur ses obligations et ses droits plutôt qu’en une interdiction. Par ailleurs, compte tenu de l’absence de droit de propriété, dans le fonds servant de support à la construction tenue en copropriété, l’article 1082 accorde au syndicat un droit de préférence pour acquérir les droits du propriétaire ou du tréfoncier de l’immeuble et l’article 1198 prévoit la possibilité de renouveler le contrat d’emphytéose, lorsqu’il porte sur un terrain sur lequel est bâti l’immeuble détenu en copropriété, ou lorsqu’il porte à la fois sur un terrain et sur un immeuble bâti, sans qu’on ait besoin d’y faire de nouvelles constructions ou plantations ou de nouveaux ouvrages, autres que des impenses utiles.

DIVISION II- FRACTIONS OF CO-OWNERSHIP

1041. The relative value of each of the fractions of the divided co-ownership is established with reference to the value of all the fractions together, taking into account the nature, destination, dimensions and location of the private portion of each fraction, but not its use.

The relative value is determined in the declaration.

 Comments from the Minister of Justice

Cet article reprend en substance la partie de l’article 441l C.C.B.C. qui porte sur l’établissement de la valeur relative de chaque fraction, à la différence, toutefois, qu’il fait référence non à la superficie de la partie privative, mais à ses dimensions, ce qui permet de tenir compte de la hauteur des lieux.

 

1042. Those portions of the buildings and land that are owned by a specific co-owner and are for his exclusive use are called the private portions.

Comments from the Minister of Justice

Cet article est nouveau, en ce que la notion de partie privative est ici définie. Elle l’est par référence à deux éléments: la partie privative est la propriété d’une personne déterminée – ce qui s’oppose à la propriété collective des parties indivises – et tout l’usage de cette partie est exclusif à cette personne.

 

1043. Those portions of the buildings and land that are owned by all the co-owners and serve for their common use are called the common portions.

However, some of the portions may serve for the use of certain, or only one, of the co-owners. The rules regarding the common portions apply to the common portions that have restricted use.

 Comments from the Minister of Justice

Cet article est nouveau. Il définit la notion de parties communes et la distingue de celle de parties communes à usage restreint. Le droit antérieur ne faisait pas une telle distinction entre les parties communes, même si en pratique plusieurs parties communes étaient à usage restreint, notamment les espaces de stationnement ou les balcons. D’ailleurs, on relevait souvent, dans les actes de copropriété ou de vente, une certaine ambiguïté dans le statut de ces parties.

 

1044. The following are presumed to be common portions: the ground, yards, verandas or balconies, parks and gardens, access ways, stairways and elevators, passageways and halls, common service areas, parking and storage areas, basements, foundations and main walls of buildings, and common equipment and apparatus, such as the central heating and air-conditioning systems and the piping and wiring, including that which runs through private portions.

Comments from the Minister of Justice

La présomption créée par cet article reprend en substance l’article 441f C.C.B.C. qui définissait le concept de parties communes.

 

1045. Partitions or walls that are not part of the foundations and main walls of a building but which separate a private portion from a common portion or from another private portion are presumed common.

Comments from the Minister of Justice

Cet article reprend l’article 441g C.C.B.C.

 

1046. Each co-owner has an undivided right of ownership in the common portions. His share of the common portions is equal to the relative value of his fraction.

 Comments from the Minister of Justice

Cet article reprend en substance l’article 441d C.C.B.C.

 

1047. Each fraction constitutes a distinct entity and may be alienated in whole or in part; the alienation includes, in each case, the share of the common portions appurtenant to the fraction, as well as the right to use the common portions for restricted use, where applicable.

Comments from the Minister of Justice

Cet article reprend en substance l’article 441c C.C.B.C.

 

1048. The share of the common portions appurtenant to a fraction may not, separately from the private portion of the fraction, be the subject of alienation or an action in partition.

Comments from the Minister of Justice

Cet article reprend le droit antérieur quant à l’aliénation de la quote-part des parties communes.

 

1049. Alienation of a divided part of a private portion is without effect unless the declaration of co-ownership and the cadastral plan have been altered prior to the alienation so as to create a new fraction, describe it, give it a separate cadastral number and determine its relative value, or to record the alterations made to the boundaries between contiguous private portions.

Comments from the Minister of Justice

Cet article reprend en substance le second alinéa de l’article 441p C.C.B.C.

 

1050. Each fraction forms a distinct entity for the purposes of property assessment and taxation.

The syndicate shall be impleaded in the case of any judicial contestation of the assessment of a fraction by a co-owner.

 Comments from the Minister of Justice

Cet article reprend en substance l’article 442 C.C.B.

 

 1051. Notwithstanding articles 2650 and 2662, a hypothec, any additional security accessory thereto or any prior claims existing at the time of registration of the declaration of co-ownership on the whole of an immovable held in co-ownership are divided among the fractions according to the relative value of each or according to any other established proportion.

Comments from the Minister of Justice

Cet article reprend l’article 441j C.C.B.C. Il ajoute au droit antérieur la précision que la sûreté additionnelle qui se greffe à une hypothèque se divise également. Enfin, afin de mieux refléter la pratique, il permet que la division puisse être établie suivant une autre proportion que la valeur relative de chacune des fractions.

DIVISION III- DECLARATION OF CO-OWNERSHIP

§ 1. — Content of the declaration

1052. A declaration of co-ownership comprises the act constituting the co-ownership, the by-laws of the immovable and a description of the fractions.

Comments from the Minister of Justice

Cet article nouveau vise à simplifier la déclaration de copropriété, en ne mélangeant pas les aspects techniques de la déclaration et les dispositions générales et réglementaires. Pour ce faire, la déclaration est divisée en trois parties distinctes: l’acte constitutif de copropriété, le règlement de l’immeuble et l’état descriptif des fractions. Le contenu de chacune de ces parties est indiqué dans les articles qui suivent.

 

1053. An act constituting the co-ownership defines the destination of the immovable, of the private portions and of the common portions.

The act also specifies the relative value of each fraction, indicating how that value was determined, the share of the expenses and the number of votes attached to each fraction and provides any other agreement regarding the immovable or its private or common portions. In addition, it specifies the powers and duties of the board of directors of the syndicate and of the general meeting of the co-owners.

 Comments from the Minister of Justice

Cet article indique quel doit être le contenu de l’acte constitutif de copropriété. Cet acte contiendra les dispositions d’ordre général et de nature permanente qui régissent la copropriété: la destination de l’immeuble, la valeur relative des fractions, le nombre devoir qui s’y attachent, etc. Les dispositions régissant la vie en copropriété, d’application quotidienne, se trouveront dans le règlement (art. 1054). En ce qui concerne la valeur relative des fractions, l’article prévoit obliger le déclarant à indiquer dans l’acte constitutif de copropriété la méthode suivie pour établir la valeur relative de chaque fraction, laquelle tient compte des critères indiqués à l’article 1041. La connaissance de cette méthode devrait permettre aux copropriétaires de déterminer avec plus de justesse si la valeur relative de leur fraction a bien été établie et, le cas échéant, de demander une révision de la répartition des charges et de la valeur relative de leur fraction, en vertu de l’article 1068.

 

1054. The by-laws of an immovable contain the rules on the enjoyment, use and maintenance of the private and common portions, and those on the operation and administration of the co-ownership.

The by-laws also deal with the procedure of assessment and collection of contributions to the common expenses.

 Comments from the Minister of Justice

Cet article édicte le contenu du règlement de l’immeuble; il s’inspire des articles 441l et 442c C.C.B.C. Le règlement, destiné à régir les questions de vie quotidienne en copropriété, notamment celles relatives à la jouissance, à l’usage et à l’entretien des lieux, pourra être modifié plus facilement que l’acte constitutif de copropriété. La notion de règlement de l’immeuble existe aussi en matière de bail d’un logement (art. 1894 et 1897).

 

1055. A description of the fractions contains the cadastral description of the private portions and common portions of the immovable.

 

Such a description also contains a description of the real rights charging the immovable or existing in its favour, other than hypothecs and additional security accessory thereto.

 Comments from the Minister of Justice

 Cet article précise le contenu de l’état descriptif de la déclaration de copropriété, contenu de nature technique et généralement assez volumineux.

 

1056. No declaration of co-ownership may impose any restriction on the rights of the co-owners except restrictions justified by the destination, characteristics or location of the immovable.

Comments from the Minister of Justice

Cet article reprend en un seul article les articles 441o et 441p C.C.B.C.

 

1057. The by-laws of the immovable may be set up against the lessee or occupant of a private portion upon his being given a copy of the by-laws or the amendments to them by the co-owner or, if not by him, by the syndicate.

Comments from the Minister of Justice

Cet article nouveau clarifie le droit antérieur, dans la mesure où il existait un doute sur l’opposabilité de la déclaration de copropriété au locataire d’une partie privative. Cet article permet donc de soumettre tous les occupants d’un immeuble détenu en copropriété aux mêmes règles juridiques, relativement à la jouissance des lieux habités, tout en préservant les droits du locataire ou de l’occupant de ne pas se voir opposer un règlement qu’il ignore. L’exemplaire du règlement de l’immeuble pourra être remis au locataire par le copropriétaire, mais le syndicat pourra aussi le faire pour éviter que le défaut d’un copropriétaire ne puisse nuire aux droits des autres copropriétaires. En ce qui concerne le locataire d’une partie privative, le règlement de la copropriété doit jouer le même rôle que celui joué par le règlement de l’immeuble, visé à l’article 1894 .C.B.C.

 

1058. Unless express provision is made therefor in the act constituting the co-ownership, no fraction may be held by several persons each having a periodic and successive right of enjoyment in the fraction, nor may a fraction be alienated for that purpose.

Where the act makes provision for a periodic and successive right of enjoyment, it shall indicate the number of fractions that may be held in this way, the occupancy periods, the maximum number of persons who may hold these fractions, and the rights and obligations of the occupants.

Comments from the Minister of Justice

Cet article fait état d’un nouveau concept en propriété, connu sous le nom de multipropriété ou de temps partagé (de l’anglais time sharing). Cette modalité de copropriété consiste à regrouper, dans un même immeuble, plusieurs personnes qui ont la jouissance périodique et successive d’un même appartement. Elle est utilisée généralement dans des lieux de villégiature. L’effet principal de l’article n’est pas de régir la multipropriété, mais d’obliger le déclarant à indiquer dans l’acte constitutif de copropriété que l’immeuble, en totalité ou en partie, est détenu suivant cette formule. L’information fournie vise à permettre à ceux qui acquièrent des droits dans l’immeuble de le faire en connaissance de cause. Cet article est complété par le 3o de l’article 1098 du code; on y impose une majorité spécifique aux copropriétaires qui voudraient modifier la déclaration de copropriété pour permettre la détention d’une partie privative suivant cette formule. Il est aussi complété par d’autres dispositions qui sont ajoutées au chapitre de la vente, en matière de vente d’immeubles à usage d’habitation et qui obligeront les promoteurs d’un projet à remettre certains documents préalablement à la vente du droit.

 

§ 2. — Registration of the declaration

1059. A declaration of co-ownership, and any amendments to the act constituting the co-ownership or the description of the fractions, shall be in the form of notarial act en minute.

The declaration shall be signed by all the owners of the immovable, by the emphyteuta or the superficiary, if any, and by all the creditors holding hypothecs on the immovable; amendments are signed by the syndicate.

 Comments from the Minister of Justice

Le premier alinéa de cet article établit la forme suivant laquelle la déclaration de copropriété doit être faite; il reprend, en substance, l’article 441m C.C.B.C. Il s’en distingue, toutefois, puisqu’il n’exige la forme notariée en minute que pour les modifications apportées à l’acte constitutif de copropriété et à l’état descriptif des immeubles. Afin de faciliter ’administration de la copropriété, la modification du règlement de l’immeuble pourra être faite sans cette formalité. Le second alinéa détermine les personnes qui doivent signer la déclaration de copropriété. Il reprend la première partie du deuxième alinéa de l’article 441m C.C.B.C., mais y ajoute que les modifications doivent être signées par le syndicat. Enfin, à la différence de l’article 441m C.C.B.C., qui exigeait la signature des créanciers privilégiés, l’article n’exige pas celle des créanciers prioritaires.

 

1060. The declaration and any amendments to the act constituting the co-ownership or the description of the fractions are filed at the registry office. The declaration is registered in the land register under the registration numbers of the common portions and the private portions. The amendments are registered under the registration number of the common portions only, unless they directly affect a private portion. However, it is sufficient for amendments made to the by-laws of the immovable to be filed with the syndicate.

The emphyteuta or superficiary, if any, shall give notice of the registration to the owner of the immovable under emphyteusis or on which superficies has been established.

 Comments from the Minister of Justice

Cet article traite de la publication de la déclaration de copropriété et des modifications apportées à l’acte constitutif de copropriété et à l’état descriptif des fractions. Il s’inspire de l’article 441m C.C.B.C. Il simplifie, cependant, l’inscription des droits, car les modifications à l’acte constitutif et à l’état descriptif ne seront inscrites que sous le numéro d’immatriculation des parties communes, à moins qu’elles ne touchent directement une partie privative. La règle du second alinéa vise à informer le propriétaire d’un immeuble faisant l’objet d’une emphytéose ou sur lequel a été créée une propriété superficiaire de l’existence de la copropriété.

 

1061. The registration of an act concerning a private portion is valid with regard to the share of the common portions appurtenant to it, without any requirement to make an entry under the registration number of the common portions.

 

Comments from the Minister of Justice

Cet article nouveau simplifie les modalités d’inscription des droits au bureau de la publicité des droits.

 

1062. The declaration of co-ownership binds the co-owners, their successors and the persons who signed it, and produces its effects towards them from the time of its registration.

Comments from the Minister of Justice

Cet article reprend substantiellement les articles 441m et 441n C.C.B.C.

DIVISION IV- RIGHTS AND OBLIGATIONS OF CO-OWNERS

1063. Each co-owner has the disposal of his fraction; he has free use and enjoyment of his private portion and of the common portions, provided he complies with the by-laws of the immovable and does not impair the rights of the other co-owners or the destination of the immovable.

 

Comments from the Minister of Justice

Cet article relatif aux droits du copropriétaire sur sa fraction reprend l’article 441h C.C.B.C. Il précise cependant l’existence d’une autre restriction aux droits d’usage et de jouissance des parties privatives et communes: l’obligation de respecter le règlement de la copropriété.

 

1064. Each co-owner contributes in proportion to the relative value of his fraction to the expenses arising from the co-ownership and from the operation of the immovable and the contingency fund established under article 1071, although only the co-owners who use common portions for restricted use contribute to the costs resulting from those portions.

 

Comments from the Minister of Justice

Cet article établit l’obligation, pour les copropriétaires, de contribuer aux charges découlant de la copropriété et de l’exploitation de l’immeuble, ainsi qu’au fonds de prévoyance constitué en application de l’article 1071 et il précise la mesure de la contribution. Il doit se lire avec l’article 1041, lequel énonce les critères pour établir la valeur relative d’une fraction et l’article 1068 qui permet à un copropriétaire de demander la révision de la répartition des charges communes et de la valeur relative des fractions. L’article vise à empêcher, comme le permettait auparavant l’article 441k C.C.B.C., que le déclarant fixe arbitrairement les charges communes et que, notamment, il attribue une contribu tion peu élevée pour les fractions qu’il détient ou vend à des amis ou parents, et cela au détriment de l’ensemble des copropriétaires.

 

1065. A co-owner who leases his private portion shall notify the syndicate and give the name of the lessee.

Comments from the Minister of Justice

La lecture de cet article nouveau doit se faire avec l’article 1066, qui permet au syndicat de donner au locataire certains avis, avec l’article 1057 qui prescrit au syndicat de remettre un exemplaire du règlement de l’immeuble au locataire et aussi avec l’article 1079 qui prévoit que le syndicat peut demander la résiliation d’un bail, à certaines conditions.

 

1066. No co-owner may interfere with the carrying out, even inside his private portion, of work required for the preservation of the immovable decided upon by the syndicate or of urgent work.

Where a private portion is leased, the syndicate gives the lessee, where applicable, the notices prescribed by articles 1922 and 1931 regarding improvements and work.

 

Comments from the Minister of Justice

Cet article, dans le premier alinéa, reprend en substance le droit antérieur, mais il y ajoute en précisant qu’aucun copropriétaire ne peut faire obstacle à l’exécution, à l’intérieur de sa partie privative, de travaux urgents qui n’ont pu être décidés par l’assemblée des copropriétaires, faute de temps. Selon le second alinéa, lorsque la partie privative est louée, le syndicat peut donner au locataire certains avis. Essentiellement, ce sont les avis que le locateur doit donner au locataire dans le cas d’amélioration majeure ou de réparation. Cette précision a pour but d’éviter qu’un locataire s’oppose à ces travaux sous le prétexte qu’il n’a pas reçu l’avis prévu aux articles 1922 et 1931. Une telle situation pourrait notamment se produire lorsque le copropriétaire locateur est à l’extérieur du Québec ou autrement absent.

 

1067. A co-owner who, as a result of work carried out, suffers injury in the form of a permanent diminution in the value of his fraction, a grave disturbance to enjoyment, even if temporary, or through deterioration, is entitled to obtain an indemnity from the syndicate if the syndicate ordered the work or, if it did not, from the co-owners who did the work.

 

Comments from the Minister of Justice

Cet article reprend en substance le second alinéa de l’article 442l C.C.B.C., relatif au préjudice subi par un copropriétaire à cause de l’exécution de certains travaux; on y précise cependant que la responsabilité de l’indemnisation peut être soit à la charge du syndicat, soit à la charge de certains copropriétaires, selon que les travaux sont demandés ou non par le syndicat.

 

1068. Every co-owner may, within five years from the day of registration of the declaration of co-ownership, apply to the court for a revision, for the future, of the relative value of the fractions and of the apportionment of the common expenses.

The right to apply for a revision may be exercised only if there exists, between the relative value assigned to a fraction or the share of common expenses allocated thereto and the value or share that should have been established, according to the criteria provided in the declaration of co-ownership, a difference in excess of one-tenth in favour of another co-owner or to the prejudice of the applicant co-owner.

 

Comments from the Minister of Justice

Cet article est de droit nouveau. Il s’inspire du droit français et permet à un copropriétaire, à certaines conditions, de demander la révision de la répartition des charges et de la valeur relative de sa fraction si l’écart entre ces deux points de référence est de plus d’un dixième. La norme mathématique qu’il introduit vise à éviter des variations trop importantes dans l’appréciation de cet écart; elle est aussi plus facile d’application et facilite donc la révision judiciaire. L’article doit se lire avec les articles 1041 et 1064 du nouveau code. Il comble donc une lacune, en ce qu’il permet à un copropriétaire de corriger les inégalités dans la répartition des charges, ce que le droit antérieur ne permettait pas, en raison, entre autres, de l’article 441k C.C.B.C.

 

 

1069. A person who acquires a fraction of divided co-ownership, by whatever means, including the exercise of a hypothecary right, is bound to pay all common expenses due with respect to that fraction at the time of the acquisition.

A person contemplating the acquisition of such a fraction may request from the syndicate of co-owners a statement of the common expenses due with respect to the fraction and the syndicate is thereupon authorized to provide the statement to him, subject to the syndicate giving prior notice to the owner of the fraction or his successors; in such a case, the prospective acquirer is bound to pay the common expenses only if the statement is provided to him by the syndicate within 15 days of the request.

 

The statement provided is adjusted to the last annual budget of the co-owners.

 

Comments from the Minister of Justice

Cet article est nouveau. Il a pour but de permettre à l’acheteur d’une fraction de copropriété de connaître l’état des charges communes dues par le copropriétaire vendeur. Il s’agit d’une mesure de protection pour l’acheteur.

Notification by the authors Yves Joli-Coeur and Yves Papineau on the comment of the Minister of Justice

Editor's note: The amendments to article 1069 C.c.Q, which came into force in June 2002, render null and void previous case-law relating to common expenses arrears when a hypothecary creditor takes a condo in payment. Former  case-law had  in essence  established that  hypothecary creditors  were  responsible for unpaid  common expenses contributions  only  from the judgment transferring ownership of the fraction or from the judicial sale , often resulting in a loss of income for  the  syndicate  for the entire period of default of  the co-owner . Faced with such an unequitable situation, the legislator introduced a new rule,” of public order”, so that it prevails over any contrary provision of the declaration of co-ownership. Thus we are of the opinion that the clauses   in the declarations of co-ownership excluding hypothecary creditors from the obligation to pay common expenses arrears on the fraction they obtain by exercising their hypothecary rights have become inoperative.

DIVISION V- RIGHTS AND OBLIGATIONS OF THE SYNDICATE

1070. The syndicate keeps a register at the disposal of the co-owners containing the name and address of each co-owner and each lessee, the minutes of the meetings of the co-owners and of the board of directors and the financial statements.

It also keeps at their disposal the declaration of co-ownership, the copies of the contracts to which it is a party, a copy of the cadastral plan, the plans and specifications of the building built, where applicable, and all other documents relating to the immovable and the syndicate.

 

Comments from the Minister of Justice

Cet article est nouveau. Il poursuit deux buts: d’abord, obliger le syndicat à tenir registres et archives et à conserver les documents importants qui concernent la copropriété et sont d’intérêt pour la personne morale qu’est le syndicat; ensuite, permettre aux copropriétaires d’avoir accès aux documents de la copropriété, entre autres, au règlement de l’immeuble.

 

 

1071 The syndicate establishes, according to the estimated cost of major repairs and the cost of replacement of common portions, a contingency fund to be used exclusively for such repairs and replacement, which is liquid and available at short notice. The syndicate is the owner of the fund.

Comments from the Minister of Justice

Cet article est nouveau. Il comble une lacune du droit antérieur en obligeant le syndicat à constituer un fonds de prévoyance pour faire face aux réparations majeures que pourra nécessiter l’immeuble. Il vise donc à assurer la conservation de l’immeuble. L’article précise que le fonds est constitué en fonction du coût estimatif des réparations majeures et du coût de remplacement des parties communes. C’est ce coût qui permettra de fixer la contribution des copropriétaires au fonds. L’article précise aussi que le fonds de prévoyance doit être liquide et disponible à court terme pour éviter que le syndicat nefasse des placements à long terme, se privant ainsi des liquidités requises.

 

 

1072. Each year, the board of directors, after consultation with the general meeting of the co-owners, fixes their contribution for common expenses, after determining the sums required to meet the expenses arising from the co-ownership and the operation of the immovable, and the amounts to be paid into the contingency fund.

The contribution of the co-owners to the contingency fund is at least 5% of their contribution for common expenses. In fixing the contribution, the rights of any co-owner in the common portions for restricted use may be taken into account.

The syndicate, without delay, notifies each co-owner of the amount of his contribution and the date when it is payable.

Comments from the Minister of Justice

Cet article reprend globalement le droit antérieur, relatif à la contribution des copropriétaires aux charges communes. Il tient compte des nouvelles dispositions créant le fonds de prévoyance et fixe le pourcentage minimum des contributions à ce fonds. La constitution de ce fonds, auparavant laissée à la discrétion des administrateurs, s’impose avec le nouvel article 1071.

 

1073. The syndicate has an insurable interest in the whole immovable, including the private portions. It shall take out insurance against ordinary risks, such as fire and theft, on the whole of the immovable, except improvements made by a co-owner to his portion. The amount insured is equal to the replacement cost of the immovable.

The syndicate shall also take out third person liability insurance.

Comments from the Minister of Justice

Cet article reprend l’article 442a C.C.B.C. tout en le complétant. À la différence du droit antérieur qui laissait au déclarant ou aux administrateurs la discrétion de contracter des assurances, cet article en fait une obligation. Il vise ainsi à éviter les problèmes juridiques et pratiques liés aux assurances insuffisantes, à la responsabilité des réparations en cas de sinistre, aux conflits entre experts relativement à l’évaluation du préjudice, etc. Cet article ne porte pas atteinte au fait que le copropriétaire a toujours un intérêt assurable dans sa fraction en vertu de l’article 2481. Il déclare qu’une personne a un intérêt d’assurance dans une chose lorsqu’elle peut subir un dommage direct et immédiat de la perte de cette chose. Un copropriétaire pourrait donc assurer les améliorations qu’il a apportées à sa fraction et les meubles garnissant celle-ci. Il pourrait même prendre une assurance qui couvrirait toute sa partie, ce qui aurait comme conséquence que deux assurances seraient prises du moins partiellement sur la même chose. Mais dans cette éventualité, comme le déclare l’article 2496, chacune des assurances prises produirait ses effets en proportion de la totalité des assurances en vigueur jusqu’à concurrence de la perte.

 

 1074. A co-owner’s non-compliance with a condition of the insurance contract may not be set up against the syndicate.

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Cet article, qui complète le précédent, rend inopposable au syndicat la violation d’une des conditions du contrat d’assurance par un copropriétaire

 

1075. The indemnity owing to the syndicate following a substantial loss is, notwithstanding article 2494, paid to the trustee appointed in the act constituting the co-ownership or, where none has been appointed, designated by the syndicate.

The indemnity shall be used to repair or rebuild the immovable, unless the syndicate decides to terminate the co-ownership, in which case the trustee, after determining each co-owner’s share of the indemnity according to the relative value of his fraction, pays the prior and hypothecary creditors out of that share according to the rules in article 2497. For each of the co-owners, he remits the balance of the indemnity to the liquidator of the syndicate with his report.

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Cet article nouveau détermine à qui l’indemnité d’assurance est versée et l’utilisation qui doit en être faite. Selon le droit antérieur, le prêteur avait le droit d’être remboursé de sa créance à même l’indemnité, en cas de sinistre. En effet, l’acte hypothécaire contenait généralement une clause d’assurance incendie et de destruction de la propriété qui exigeait de l’emprunteur qu’il assure l’immeuble hypothéqué et, en cas de sinistre, qu’il verse l’indemnité, jusqu’à concurrence de la créance hypothécaire, au prêteur. En raison de cette clause, le prêt constituait un placement présumé sûr, au sens notamment de la Loi sur les banques (L.R.C., chapitre B-1), la Loi sur les caisses d’épargne et de crédit (L.R.Q., chapitre C-4.1) et la Loi sur les assurances (L.R.Q., chapitre C-32) car, même sans édifice comme garantie du prêt, un élément essentiel de la considération du prêt ne disparaissait pas, puisqu’il était remplacé par l’indemnité. Le nouveau code ne retient pas cette règle; comme le fiduciaire doit utiliser l’indemnité pour la réparation ou la reconstruction de l’immeuble, et que l’immeuble doit être assuré pour une somme égale à son coût de remplacement, la garantie est maintenue. En outre, rien n’empêche un créancier hypothécaire d’exiger de l’emprunteur qu’il le nomme fiduciaire dans l’acte de copropriété. Et s’il y a plusieurs créanciers hypothécaires, on pourra en nommer plusieurs ou un seul qui s’assurera qu’aucune hypothèque légale de construction ou de rénovation ne soit inscrite et qui fera les décaissements.

 

1076. The syndicate may, if authorized to do so, acquire or alienate fractions, common portions or other real rights.

A private portion does not cease to be private by the fact that the fraction is acquired by the syndicate, but the syndicate has no vote for that portion at the general meeting and the total number of votes that may be cast is reduced accordingly.

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Cet article reprend en substance les articles 441w et 441x C.C.B.C., relatifs aux actes d’acquisition des fractions par les administrateurs.

 

1077. The syndicate is liable for damage caused to the co-owners or third persons by faulty design, construction defects or lack of maintenance of the common portions, without prejudice to any recursory action.

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Cet article reprend en substance l’article 441z C.C.B.C.

 

 

1078. A judgment condemning the syndicate to pay a sum of money is executory against the syndicate and against each of the persons who were co-owners at the time the cause of action arose, proportionately to the relative value of his fraction.

The judgment may not be executed against the contingency fund, except for a debt arising from the repair of the immovable or the replacement of common portions.

Comments from the Minister of Justice

Cet article reprend en substance l’article 442 C.C.B.C., relatif au jugement qui condamne les administrateurs à payer une somme d’argent. Il y ajoute cependant qu’on ne peut exécuter ce jugement sur le fonds de prévoyance, à moins que ce jugement n’ait été rendu pour une dette née par suite de la réparation de l’immeuble ou du remplacement des parties communes. Bien que la collectivité des copropriétaires ait la personnalité juridique, il paraît opportun de maintenir à la fois la responsabilité des copropriétaires et celle du syndicat, afin de ne pas bloquer le crédit de ce dernier. Le syndicat est un organisme de gestion qui n’a pas de vocation à réaliser des bénéfices; aussi, s’il est condamné, il n’aura pas nécessairement les fonds requis pour payer le jugement. Quant au fonds de prévoyance, étant affecté à la réparation et  au remplacement de l’immeuble, il est nécessaire d’en limiter la saisissabilité, sinon, on peut craindre que le fonds serve en priorité au paiement de dettes diverses. Cette exception à la saisissabilité ne devrait pas entraîner de préjudice majeur pour le créancier, vu les obligations d’assurance imposées par ailleurs au syndicat.

 

 

1079. The syndicate may demand the resiliation of the lease of a private portion, after notifying the lessor and the lessee, where the non-performance of an obligation by the lessee causes serious injury to a co-owner or to another occupant of the immovable.

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 Cet article, de droit nouveau, qui accorde à un tiers, représentant la collectivité des copropriétaires, le droit de demander la résiliation d’un bail auquel il n’est pas partie, est fondé sur le caractère particulier de la copropriété. Car, si le comportement d’un locataire peut mettre en péril un projet de vie en copropriété, le syndicat doit, dans l’intérêt collectif, pouvoir intervenir, surtout si le locateur peut être lui-même empêché d’agir.

 

1080. Where the refusal of a co-owner to comply with the declaration of co-ownership causes serious and irreparable injury to the syndicate or to one of the co-owners, either of them may apply to the court for an injunction ordering the owner to comply with the declaration.

If the co-owner violates the injunction or refuses to obey it, the court may, in addition to the other penalties it may impose, order the sale of the co-owner’s fraction, in accordance with the provisions of the Code of Civil Procedure (chapter C-25.01) regarding the sale of the property of others.

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 Cet article nouveau est le pendant de l’article 1079 qui règle le cas du locataire qui viole les conditions de son bail et cause un préjudice sérieux aux autres occupants de l’immeuble. Toutefois, comme la sanction est ici plus forte, le préjudice doit être non seulement sérieux, mais aussi autrement irréparable.Cette sanction, attachée à la transgression d’une injonction, est sous le contrôle du tribunal; elle s’apparente aux sanctions prévues à l’article 761 C.P.C.

 

1081. The syndicate may institute any action on the grounds of latent defects, faulty design or construction defects of the immovable or defects in the ground. In a case where the faults or defects affect the private portions, the syndicate may not proceed until it has obtained the authorization of the co-owners of those portions.

Where the defendant sets up the failure to act with diligence against an action based on a latent defect, such diligence is appraised in respect of the syndicate or a co-owner from the day of the election of a new board of directors, after the developer loses control of the syndicate.

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Cet article nouveau vise à faciliter le recours des copropriétaires dans les types d’actions mentionnés. Par ailleurs, il est peu probable que, pendant la période où il contrôle les destinées de la copropriété, un promoteur intente contre lui-même de telles actions. Aussi, le délai à partir duquel un défendeur peut opposer l’absence de diligence raisonnable du poursuivant commence-t-il à courir du jour où les copropriétaires auront pris le contrôle du syndicat.

 

 

1082. The syndicate, within six months of being notified by the owner of an immovable under emphyteusis or superficies that he intends to transfer by onerous title his rights in the immovable, may acquire such rights in preference to any other potential acquirer during that period. If it is not notified of the planned transfer, it may, within six months from the time it learns that a third person has acquired the owner’s rights, acquire such rights from that person by reimbursing him for the transfer price and the costs he has paid.

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Cet article reprend en substance le principe posé en 1988 à l’article 441x.1 C.C.B.C., par la Loi modifiant le Code civil en matière de copropriété et d’emphytéose. Il complète l’article 1040 et vise à favoriser l’exercice d’un droit de préemption par le syndicat, dans le cas où le propriétaire de l’immeuble qui fait l’objet d’une emphytéose ou d’une propriété superficiaire céderait à titre onéreux son droit.

 

 

1083. The syndicate may join an association of co-ownership syndicates formed for the creation, administration and maintenance of common services for several immovables held in co-ownership, or for the pursuit of common interests.

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Plus incitatif que créateur de droit, cet article devrait encourager les syndicats de copropriétés à se regrouper pour partager, notamment, le coût de certains services communs. Il n’a pas paru opportun d’encadrer davantage sur le plan législatif ce type l’association, puisque celle-ci peut édicter ses propres règles, en fonction de ses besoins et de ses objectifs particuliers.

DIVISION VI- BOARD OF DIRECTORS OF THE SYNDICATE

1084. The composition of the board of directors of the syndicate, the mode of appointment, replacement and remuneration of the directors as well as the other terms and conditions of their office are fixed in the by-laws of the immovable.

The court, upon application by a co-owner, may appoint or replace a director and fix the terms and conditions of his office if there is no provision therefor in the by-laws or if it is impossible to proceed in the manner prescribed therein.

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Cet article, qui reprend en substance l’article 441q C.C.B.C., traite notamment du mode de nomination et de remplacement des administrateurs, en tenant compte toutefois de l’octroi de la personnalité juridique à la collectivité des copropriétaires. Il prévoit que ces questions sont traitées au règlement de l’immeuble et non à l’acte constitutif de copropriété, de manière à faciliter les ajustements nécessaires.

 

1085. The day-to-day administration of the syndicate may be entrusted to a manager who may, but need not be, chosen from among the co-owners.

The manager acts as an administrator of the property of others charged with simple administration.

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Cet article précise, par référence aux dispositions relatives à l’administration du bien d’autrui contenues aux articles 1299 et suivants du code, les droits et obligations du gérant. Quant aux administrateurs, ils sont assujettis aux obligations des administrateurs d’une personne morale, prévues aux articles 321 à 330 du nouveau code.

 

1086. The syndicate may replace a director or manager who, being a co-owner, neglects to pay his contribution to the common expenses or to the contingency fund.

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Cet article précise qu’un administrateur ou un gérant peut être remplacé dans un cas bien particulier: lorsque, étant copropriétaire, il néglige de payer sa quote-part par des charges communes ou du fonds de prévoyance.

DIVISION VII- GENERAL MEETING OF THE CO-OWNERS

1087. The notice calling the annual general meeting of the co-owners shall be accompanied, in addition to the balance sheet, by the income statement for the preceding financial period, the statement of debts and claims, the budget forecast, any draft amendment to the declaration of co-ownership and a note on the essential terms and conditions of any proposed contract or planned work.

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Pour permettre aux copropriétaires de prendre des décisions éclairées, l’information sur les questions traitées à l’assemblée annuelle doit leur être transmise. Cet article, de droit nouveau, précise les documents qui doivent accompagner l’avis de convocation de l’assemblée annuelle des copropriétaires pour atteindre cet objectif. Les règles relatives à la procédure et à la tenue des assemblées des personnes morales contenues dans le livre Des personnes s’appliquent aux assemblées des copropriétaires.

 

 

1088. Within five days of receiving notice of a general meeting of the co-owners, any co-owner may cause a question to be placed on the agenda.

Before the meeting is held, the board of directors gives written notice to the co-owners of the questions newly placed on the agenda.

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Cet article, de droit nouveau, donne la possibilité aux copropriétaires de faire inscrire à l’ordre du jour les points qu’ils veulent voir traiter.

 

1089. Co-owners holding a majority of the votes constitute a quorum at general meetings.

If a quorum is not reached, the meeting is adjourned to a later date, notice of which is given to all the co-owners; three-quarters of the members present or represented at the new meeting constitute a quorum.

A meeting at which there is no longer a quorum shall be adjourned if a co-owner requests it.

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Cet article maintient le principe de l’article 442e C.C.B.C., et établit que le quorum est constitué par les copropriétaires détenant la majorité des voix. Mais il précise, pour éviter que des décisions importantes ne se prennent après qu’une partie importante des copropriétaires ait quitté la réunion, qu’un ajournement de l’assemblée doit être prononcé, à la demande d’un copropriétaire, lorsque le quorum n’est plus maintenu. De plus, le second alinéa règle le cas où le quorum à une assemblée n’est pas atteint. Cette disposition a pour but d’éviter que la tenue d’une assemblée soit indéfiniment reportée.

 

1090. Each co-owner is entitled to a number of votes at a general meeting proportionate to the relative value of his fraction. Co-owners of a fraction held in indivision vote in proportion to their undivided shares.

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La première partie de cet article reprend la règle énoncée à l’article 442d C.C.B.C., relativement au nombre de voix des copropriétaires. On y précise cependant la répartition des voix, en cas d’indivision, portant sur la fraction.

 

1091. Where, in a co-ownership comprising fewer than five fractions, a co-owner is entitled to more than one-half of all the votes available to the co-owners, the number of votes to which he is entitled at a meeting is reduced to the total number of votes to which the other co-owners present or represented at the meeting are entitled.

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Cet article est nouveau. Il limite le nombre de voix dont un copropriétaire peut disposer pour éviter qu’une seule personne, qu’elle soit ou non promoteur, ne contrôle les destinées de la copropriété. L’article comble une lacune du droit antérieur qui permettait à une personne, indéfiniment, de contrôler la copropriété et d’imposer aux copropriétaires sa volonté. Les abus qui pouvaient résulter de cette situation, ainsi que les déficiences que cela entraînait dans l’administration pouvaient mettre en péril la copropriété. Cet article est complété par les articles 1092, 1093 et 1099.

 

 1092. At the end of the second and third years after the date of registration of the declaration of co-ownership, a developer of a co-ownership comprising five or more fractions is not entitled to more than 60% of all the votes of the co-owners, in addition to the votes attached to the fraction serving as his residence.

The limit is thereafter reduced to 25%

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Cet article est de droit nouveau. Il vise à limiter le contrôle du promoteur sur les destinées de la copropriété par la réduction, sur une période de trois ans, du nombre de voix qu’il détient. Est toutefois exempté de la réduction des voix, le nombre de voix attachées à la fraction qui sert de résidence au promoteur. La période de trois ans est suffisamment longue pour protéger les intérêts des promoteurs et suffisamment courte pour ne pas décourager l’initiative des copropriétaires. Cette règle n’est applicable qu’aux copropriétés comptant cinq fractions ou plus. La règle prescrite à l’article 1091 s’appliquera, le cas échéant, au promoteur d’une copropriété comptant moins de cinq fractions.

Différentes formules législatives ont été employées dans divers pays pour limiter la période de contrôle du promoteur. Ainsi, en Floride, des dispositions ont été adoptées pour permettre aux copropriétaires de nommer des personnes au conseil d’administration en fonction du nombre de fractions vendues. En Virginie, des dispositions limitent la période de contrôle du promoteur sur le conseil d’administration. En Ontario, toute vente d’une fraction par un promoteur est réputée comporter l’obligation, pour lui, de prendre les mesures nécessaires pour vendre, sans délai, les autres fractions.

L’article 1092 est un amalgame des diverses solutions retenues en Virgine et en France. Parmi toutes celles qui ont été examinées, elle paraît la plus susceptible de tenir compte à la fois de l’intérêt du promoteur et de celui de l’ensemble des copropriétaires.

 

1093. Any person who, at the time of registration of a declaration of co-ownership, owns at least one-half of all the fractions, or his successors, other than a person who in good faith acquires a fraction for a price equal to its market value with the intention of inhabiting it, is considered to be a developer.

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Cet article est nouveau. Il indique qui doit être considéré comme promoteur d’une copropriété. La notion de promoteur, d’utilisation courante dans la pratique, ne correspond pas à une réalité juridique précise. En effet, suivant les cas, le promoteur peut être le constructeur, un maître d’oeuvre ou un propriétaire vendeur. Il peut aussi être un créancier qui a participé au financement du projet et qui, au moment de l’inscription de la déclaration, est propriétaire de plus de la moitié des fractions. L’article recouvre ces diverses réalités et vise directement la personne qui est la première intéressée dans le projet, en faisant la promotion de la vente et en exerçant le contrôle dans les premières années.

 

1094. Any co-owner who has not paid his share of the common expenses or his contribution to the contingency fund for more than three months is deprived of his right to vote.

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Cet article est nouveau. Il vise à donner au syndicat un outil pour assurer le paiement des charges communes. Les articles 2724 et 2729 accordent pour leur part une hypothèque légale au syndicat pour le paiement de ces charges et des contributions au fonds de prévoyance.

 

1095. Only assignments of the voting rights of a co-owner which have been declared to the syndicate may be set up against it.

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Cet article, de droit nouveau, vise à ne pas rendre opposable au syndicat la cession des droits de vote qui ne lui est pas dénoncée. Il assure un meilleur contrôle des personnes habilitées à voter aux assemblées de copropriétaires et aussi une transmission valable des avis de convocation à ces assemblées. La cession des droits de vote est une clause fréquente dans les contrats constitutifs d’hypothèque sur une fraction. Cependant, l’intérêt du créancier hypothécaire à voter aux assemblées des copropriétaires est limité, puisque peu de décisions prises par le syndicat sont susceptibles de modifier la valeur de sa sûreté. L’article pose une règle suffisamment souple pour permettre de notifier la cession des droits, en précisant la nature des droits à l’égard desquels le créancier se réserve un droit de vote.

 

 

1096. Decisions of the syndicate, including a decision to correct a clerical error in the declaration of co-ownership, are taken by a majority vote of the co-owners present or represented at the meeting.

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Cet article reprend le principe contenu dans l’article 442e C.C.B.C.; il établit que les décisions de l’assemblée sont prises à la majorité des voix. Il précise aussi que les erreurs matérielles dans la déclaration peuvent être corrigées à la même majorité, ce qui n’était pas le cas sous l’empire du Code civil du Bas Canada. Lu avec le 4o de l’article 1097, l’article 1096 permet de modifier le règlement de copropriété à la majorité des voix, ce qui n’était pas le cas auparavant, puisque les règles de fonctionnement de la copropriété faisaient partie de la déclaration et que celle-ci, pour être modifiée, devait l’être à la double majorité prévue à l’ancien article 442f.

 

 

1097. Decisions concerning the following matters require a majority of co-owners representing three-quarters of the votes of all the co-owners:

(1)   acts of acquisition or alienation of immovables by the syndicate;

(2)   work for the alteration, enlargement or improvement of the common portions, and the apportionment of its cost;

(3)   the construction of buildings to create new fractions;

(4)   the amendment of the act constituting the co-ownership or of the description of the fractions.

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Cet article reprend en substance l’article 442f C.C.B.C. Comme il a été mentionné à l’article précédent, la double majorité qui y est prévue n’est nécessaire pour modifier la déclaration de copropriété qu’à l’égard de deux de ses parties: l’acte constitutif de copropriété et l’état descriptif dg225 es fractions.

 

1098. Decisions on the following matters require a majority of three-quarters of the co-owners representing 90% of the votes of all the co-owners:

(1)   to change the destination of the immovable;

(2)   to authorize the alienation of common portions the retention of which is necessary to maintain the destination of the immovable;

(3)   to amend the declaration of co-ownership in order to permit the holding of a fraction by several persons having a periodic and successive right of enjoyment.

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Cet article reprend en substance l’article 442h C.C.B.C. à deux exceptions près. D’abord, il ne retient pas la règle de l’unanimité, pour éviter que le refus d’un seul copropriétaire n’empêche la prise de décision. Compte tenu de l’importance des décisions, la majorité requise est double: les trois quarts des copropriétaires représentant quatre-vingt-dix pour cent des voix de tous les copropriétaires. Ensuite, il soumet la décision qui vise à modifier la déclaration de copropriété pour permettre qu’une fraction soit détenue en multipropriété à cette double majorité, compte tenu que cette décision risque de modifier considérablement le projet de copropriété

 

 

 

 1099. Where the number of votes to which a co-owner or a developer is entitled is reduced by the effect of this section, the total number of votes available to all the co-owners to decide a question requiring a majority in number and in votes is reduced by the same number.

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Cet article nouveau précise que lorsque le nombre de voix dont peut disposer un copropriétaire ou un promoteur est réduit en vertu des articles 1091 et 1092, le total des voix des copropriétaires est réduit d’autant pour le vote exigeant la majorité en nombre et en voix.

 

1100. The co-owners of contiguous private portions may alter the boundaries between their private portions without obtaining the approval of the general meeting provided they obtain the consent of their hypothecary creditors and of the syndicate. No alteration may increase or decrease the relative value of the group of private portions altered or the total of the voting rights attached to them.

The syndicate amends the declaration of co-ownership and the cadastral plan at the expense of the co-owners contemplated in the first paragraph; the act of amendment shall be accompanied by the consents of the creditors, the co-owners and the syndicate.

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Cet article vise à permettre aux copropriétaires de parties privatives contiguës de modifier les limites de leur partie privative, sans qu’il soit nécessaire d’obtenir la majorité prévue à l’article 1097. L’obligation faite par le droit antérieur d’obtenir le consentement de la majorité des copropriétaires représentant les trois quarts des voix pour modifier les limites de quelques fractions, généralement deux ou trois, n’a pas été reprise, car la modification des limites des fractions n’intéresse que les copropriétaires des fractions concernées. L’ensemble des copropriétaires n’y a pas d’intérêt, puisque la valeur de leur fraction n’est pas atteinte. Au surplus, en matière de copropriété commerciale, les besoins des acheteurs sont très diversifiés et sont susceptibles de changer assez rapidement.

 

 

1101. Any stipulation in the declaration of co-ownership that changes the number of votes required to make a decision under this chapter is deemed unwritten.

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Cet article est de droit nouveau. Il rend nulle toute stipulation de la déclaration qui modifie le nombre de voix nécessaire pour prendre une décision prévue par le présent chapitre. Il a pour but d’éviter que l’on insère, dans la déclaration, une clause exigeant l’unanimité pour prendre certaines décisions, alors même que la loi prévoit un pourcentage.

 

 1102. Any decision of the syndicate which, contrary to the declaration of co-ownership, imposes on a co-owner a change in the relative value of his fraction, a change of destination of his private portion or a change in the use he may make of it is without effect.

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Cet article reprend en substance l’article 442 g C.C.B.C

 

 

1103. Any co-owner may apply to the court to annul a decision of the general meeting if the decision is biased, if it was taken with intent to injure the co-owners or in contempt of their rights, or if an error was made in counting the votes.

The action is forfeited unless instituted within 60 days after the meeting.

If the action is futile or vexatious, the court may condemn the plaintiff to pay damages.

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Cet article permet à un copropriétaire de demander, à certaines conditions, l’annulation d’une décision de l’assemblée si elle est partiale, si elle a été prise dans l’intention de nuire aux copropriétaires ou au mépris de leurs droits ou encore si une erreur s’est produite dans le calcul des voix. Ce dernier cas pourrait, notamment, se présenter par suite de la réduction du nombre de voix du promoteur ou d’un copropriétaire. L’article consacre en matière de copropriété l’abus de droit, et vise à protéger la minorité contre des excès toujours possibles de la majorité.

 

 DIVISION VIII- LOSS OF CONTROL OF THE SYNDICATE BY THE DEVELOPER

1104. Within 90 days from the day on which the developer of a co-ownership ceases to hold a majority of votes in the general meeting of the co-owners, the board of directors shall call a special meeting of the co-owners to elect a new board of directors.

If the meeting is not called within 90 days, any co-owner may call it.


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Cet article, de droit nouveau, vise à transférer aux copropriétaires le contrôle du syndicat exercé par le promoteur, dans les quatrevingt- dix jours à compter de celui où le promoteur ne détient plus la majorité des voix à l’assemblée des copropriétaires. Cet article est une suite logique de l’article 1092 qui limite le nombre de voix dont peut disposer un promoteur. Il permet d’éviter qu’un promoteur ne se nomme administrateur pour une longue période et ne contrôle ainsi le syndicat, même après qu’il ne détienne plus la majorité de voix en assemblée.

 

 

1105. The board of directors renders account of its administration at the special meeting.

It produces the financial statements, which shall be accompanied with the comments of an accountant on the financial situation of the syndicate. The accountant shall, in his report to the co-owners, indicate any irregularity that has come to his attention.

The financial statements shall be audited on the application of co-owners representing 40% of the votes of all the co-owners. The application may be made at any time, even before the meeting.

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Cet article, de droit nouveau, impose au conseil d’administration de rendre compte de son administration lors de la perte de contrôle du promoteur sur le syndicat et, plus particulièrement, à l’occasion de l’élection des nouveaux administrateurs. Cet article poursuit plusieurs objectifs. D’abord, il permet aux copropriétaires d’obtenir une information adéquate et éclairée sur la situation financière du syndicat. Ensuite, il permet aux copropriétaires d’exercer un certain contrôle sur la gestion du promoteur. Enfin, en obligeant le promoteur à rendre compte, il assure une gestion plus saine du syndicat pendant la période où le promoteur l’administre. En conséquence, les risques d’abus diminuent.

 

1106. The accountant has a right of access at all times to the books, accounts and vouchers concerning the co-ownership.

He may require from the developer or an administrator any information or explanation that he considers necessary for the performance of his duties.

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Cet article, de droit nouveau, donne au comptable, à tout moment, accès aux livres, comptes et pièces justificatives qui concernent la copropriété. Il lui donne aussi le droit d’exiger du promoteur ou d’un administrateur les informations et explications qu’il estime nécessaires pour accomplir ses fonctions.

 

 

1107. The new board of directors may, within 60 days after the election, terminate without penalty a contract entered into before the election by the syndicate for maintenance of the immovable or for other services, if the term of the contract exceeds one year.

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Cet article, de droit nouveau, permet d’éviter que le promoteur, pendant la période où il contrôle les destinées de la copropriété, ne passe pas avec certaines personnes des contrats pour une trop longue période ou à des prix souvent exorbitants. Cet article s’inspire de dispositions analogues dans la législation de l’État de la Virginie et de la Floride en matière de copropriété.

 

 DIVISION IX- TERMINATION OF CO-OWNERSHIP

1108. Co-ownership of an immovable may be terminated by a decision of a majority of three-quarters of the co-owners representing 90% of the votes of all the co-owners.

The decision to terminate the co-ownership shall be recorded in writing and signed by the syndicate and the persons holding hypothecs on the immovable or part thereof. This decision is registered in the land register under the registration numbers of the common portions and private portions.

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Cet article prévoit qu’il peut être mis fin à la copropriété d’un immeuble, mais au lieu d’exiger, comme le faisait l’article 442o C.C.B.C., l’unanimité des copropriétaires, on n’exige que le consentement des trois quarts des copropriétaires représentant quatre-vingt-dix pour cent des voix. Cet assouplissement de la règle antérieure a pour but d’empêcher que le refus d’un seul copropriétaire ne force tous les autres à demeurer dans un état dont ils ne veulent plus.

 

 

1109. The syndicate is liquidated according to the rules of Book One on the liquidation of legal persons.

For that purpose, the liquidator is seized of the immovable and of all the rights and obligations of the co-owners in the immovable, in addition to the property of the syndicate.

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Auparavant, les règles relatives au partage et à la licitation en justice de biens communs s’appliquaient à la liquidation des droits de copropriété. Mais, étant donné que désormais la collectivité des copropriétaires a la personnalité juridique, l’application des règles relatives à la liquidation des personnes morales, prévues aux articles 355 à 364, s’impose