Definition : Insurance - Building insurance (syndicate of co-owners)

Insurance which must mandatorily be subscribed by the syndicate and cover the entire building, except for the improvements made by a co-owner in his private portion against the usual risks such as fire and theft.

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Avec une hausse marquée des sinistres au sein des copropriétés du Québec, il est possible d’entrevoir un durcissement du marché de l’assurance. Selon l’avocat émérite et secrétaire général du RGCQ, Yves Joli-Cœur, « Au rythme où vont les choses, cette situation pourrait conduire à une véritable crise de l’assurance en copropriété divise au Québec, voire à une instabilité grandissante dans ce segment de marché résidentiel. ». Le scénario catastrophe qui guette la copropriété, au Québec, serait que certains syndicats de copropriétaires ne trouvent plus d'assureur pour prendre le risque. Les syndicats de copropriétaires se retrouveraient dès lors « orphelins d’assurance ». Alors, quoi faire pour séduire les assureurs en copropriété divise ?  
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22 octobre 2021 - Le 27 octobre, à 19h00, en direct sur la page Facebook de Condolegal.com, notre webradio traitera de la question « Les assureurs : quoi faire pour les séduire ? » Nos invités pour en discuter seront Valéry Couture, gestionnaire de copropriété, Annie Gosselin, courtière en assurance de dommages des entreprises chez Gaudreau Assurances ainsi que Me Maxime Laflamme-Leblond qui est un avocat spécialiste en immobilier et copropriété chez LJT. 
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La loi oblige tout syndicat de copropriétaires à déclarer un sinistre, bien qu'il puisse ne pas réclamer d'indemnités. Ne pas déclarer un sinistre peut entraîner de graves conséquences.
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Almost every insurance policy includes deductibles, in varying amounts according to the insured risk (e.g. fire and water damage). In co-ownerships, deductibles are a factor in the Building insurance, and in the third party liability insurance of the syndicate, directors, general meeting officers, co-ownership manager (gérant) and of the condo manager (gestionnaire). Regarding co-owner’s insurance, generally each home insurance policy contains one or more deductibles for various amounts according with the nature of the loss.  
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The insurance premiums are the amount paid by the insured monthly or annually to benefit in the event of a claim from the guarantees in the insurance policy. It is an expense towards the preservation, maintenance and administration of the immovable. Although the syndicate assumes this cost, it is charged back to the co-owners as a portion of their common expenses (condo fees). However, in recent years, there has been an increase in the amount of insurance premiums for most syndicates of co-owners. Two main factors are at issue: the general ageing of this stock of collective dwellings and the increase in claims caused by the failure to carry out maintenancework  on the building.  But the complexity of the insurance system also has its share of responsibility.
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The additional premium is a premium that is added to the existing premium. It results from a worsening of the risk or from the assumption of a new risk. This additional premium may be imposed during the course of a contract or upon its renewal. Risks are analyzed according to scales that are specific to each insurer. Ultimately, the syndicate will pay this additional premium, which will be charged to all of the co-owners through the common expenses (condo fees) or, at times, some of them.
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    Even though some short-term residential rental websites offer insurance for that type of leasing, the fact that you are renting your apartment to tourists, remains essential information to be communicated to both your home insurer and your syndicate insurer. Remember that the insured must declare to his insurer any circumstance resulting from events within his control, which aggravates the risks stipulated in the insurance policy. This will avoid horror stories on the occasion of a loss.  
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The insurance of the syndicate does not cover every possible risk as it contains exclusions and deductibles. To mitigate the risks, it is possible to subscribe complementary riders to the insurance policy. Their purpose is to extend – for higher insurance premiums – the insurance coverage and the limit of the indemnities, such as:
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The Law and the overwhelming majority of declarations of co-ownership require that syndicates of co-owners insure their building. This may seem surprising at first glance as the syndicate does not own the private portions nor the common portions. However, its main object is to ensure the preservation and the longevity of the building and to manage and administer it diligently following rules of the trade. This is why the legislator has given to the syndicate an insurable interest and has made it compulsory that it subscribe building insurance.  
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